Woningcorporatie Velison Wonen is 3700 3D BIM-modellen verder: Vastgoed-manager Huub Ostendorf ziet de oneindige mogelijkheden van vastgoeddata

Huub Ostendorf: “Je komt erachter dat de wensdromen die je twintig jaar geleden had nu technisch realiseerbaar zijn”. Velison Wonen, Vabi en Tekenplus hebben zich ingespannen om die wensdromen nu te realiseren: alle woningen van Velison Wonen via de BIM Made Easy Methodiek als 3D-model in Vabi Vastgoeddata. Huub Ostendorf vertelt hoe het zover kwam, en wat deze stap betekent voor de toekomst van Velison Wonen.

Setting: Tweehonderdvijftig meter verderop de IJmuiden ferry, aan de andere kant van het water de industriële uitgestrektheid van Tata Steel, volgens Huub ‘bijna mooi van lelijkheid’. Huub serveert koffie uit een traditionele koffieautomaat – slow-coffee. Aan de muur van het kantoor hangt een ingelijste poster, een schilderij van Mark Rothko.

Het gesprek begint.


Wat is voor Velison Wonen de aanleiding geweest om met vastgoeddata aan de slag te gaan?
Oorspronkelijk bestond Velison Wonen uit twee microcorporaties – AWV Eigen Haard en Kennemerhave. Daaruit is in 2014 Velison Wonen ontstaan. In een microcorporatie kent iedereen de huurder, bijna persoonlijk. Als je groter wordt – of fuseert – lukt dat niet meer. Dan moet je informatie anders gaan vastleggen.

Na de fusie is gestart met het op “andere leest schoeien” en  het toekomstbestendig maken van de afdeling Vastgoed. Bij het inrichten van de afdeling begon onder anderen de zoektocht naar centraal beschikbare en snel toegankelijke basisinformatie. Welke woningen zijn er? Hoeveel? Wat zijn de kenmerken? Die gegevens waren er niet, of verspreid over meerdere afdelingen.

Je kunt pas analyses van de portefeuille maken als je beschikt over de basisinformatie. Voor het beheer van die basisinformatie gebruiken we nu ons primaire systeem en sinds een maand Vabi Vastgoeddata. Als je de basisinformatie eenmaal in orde hebt kom je er vanzelf achter dat je meer informatie nodig hebt, bijvoorbeeld om te voldoen aan recente overheidsrichtlijnen ten gevolge van de stelselwijziging. Ook kwam ik erachter dat de wensdromen die ik twintig jaar eerder had nu technologisch realiseerbaar zijn.


Welke wensdromen waren dat, bijvoorbeeld?
Het begon met de BIM-methodiek die al tientallen jaren geleden ontwikkeld is. Toen werd al gezegd: ‘als je dít als 3D in je exploitatie zou kunnen gebruiken, dan zou dat geweldig zijn’. Maar de rekenkracht die daarvoor nodig was hadden wij toen gewoon niet. Plus had je daar  veel BIM-expertise voor nodig, en die lag voornamelijk bij architectenbureaus. Nu, met de nieuwe programmatuur, kan dat dus wel: zelf werken met 3D BIM-modellen.

En dat brengt me bij Tekenplus.

Precies; kun je iets vertellen over hoe je bij Tekenplus terecht bent gekomen?
Nou, dat is wel een aardig verhaal, en voor mij was dat ook een verrassing. We waren aan het verkennen hoe we aan oppervlaktes c.q. plattegronden van ons bezit konden komen conform de NEN2580. Via ORTEC/VABI waren we al aan de slag gegaan met het vaststellen van onze balanswaarden, die onder andere gebaseerd is op die oppervlaktes. Door Vabi ben ik bij Tekenplus terecht gekomen. Tekenplus kon een 3D BIM-model maken, en uit dat model eenvoudig een NEN2580 plattegrond en daarmee gecertificeerde oppervlaktes genereren.

Ook zijn we toen op een Vabi-dag geweest. Je krijgt een demo, ziet zo’n 3D-model. Ik was best onder de indruk. Dat we nu alles in 3D hebben is dus een beetje toeval – het is een samenloop van omstandigheden geweest.

Hoe zijn jullie de samenwerking tussen Velison, Vabi en Tekenplus toen begonnen?
Op het moment dat Tekenplus is begonnen met het modelleren hebben we een medewerkster aangetrokken die ervaring heeft met vastgoeddata – voor ons is ze van onschatbare waarde. Weet je zeker dat je bronmateriaal goed is? Welke tekeningen zijn leidend? Hoe valideer je dat? De software van Vabi is fantastisch, maar ook afhankelijk van de input die je zelf aanlevert.

Welke uitdagingen of vraagstukken op het gebied van vastgoeddata verwacht je in de toekomst?
Enkele. Stap één: Alle informatie die je in de praktijk gebruikt online beschikbaar maken, zowel op woning- als portefeuilleniveau. Stap twee: We willen ook aan de slag met SBI [Strategisch Beleidsinstrument] en AM, Asset Management. Dat zijn programma’s die op elkaar aansluiten, en informatie kunnen gebruiken uit Vabi Vastgoeddata.

Wat je veel ziet gebeuren is dat er een strategische voorraadbeleid wordt gemaakt, maar dat de link op complexniveau niet wordt gemaakt. De vraag moet zijn: wat betekenen de beslissingen die je op strategisch niveau maakt op complex- en woningniveau? Omdat we als woningcorporatie wat kleiner en wendbaarder zijn beginnen we ook op het laagste niveau – de woning – en dan werken we omhoog.

De mogelijkheden zijn oneindig. Uiteindelijk wil ik naar een klantportal, waarbij de huurder zijn eigen woning in 3D kan zien. Of, nog verder: Ik zet een VR-bril op en loop door mijn woning.

Waarom wil je dat?
Uiteindelijk wil ik zoveel mogelijk informatie aan de klant geven. Het voorkomt vragen, geeft een comfortabel gevoel aan de klant, het geeft gemak voor de aannemers. Dat betekent wel dat je daar nu al je processen op moet inrichten.

In de toekomst zal het werkapparaat van woningcorporaties kleiner zijn, maar wel met een aantal goed toegeruste mensen die je bezit besturen. Alles gaat digitaal, je portefeuille beheer je digitaal. Het is nog allemaal in ontwikkeling, maar wat we nu hebben is alweer een behoorlijke stap voorwaarts. De rest is nog een toekomstverhaal – één waarvan het begin al bij Tekenplus wordt gemaakt. Ik ben blij met het resultaat, met de stappen die we hebben gezet. Hier kunnen we echt mee aan de gang.

Welke tips heb je voor andere woningcorporaties die ook hun vastgoeddata op orde willen krijgen?
Begin met je bronmateriaal: Wat heb je eigenlijk? En centraliseer dat. Zeker bij de grotere woningcorporatie ligt informatie vaak erg verspreid over afdelingen. Controleer van wanneer je bronmateriaal is, maar ook wat er in de tussentijd is gebeurd.

Tweede tip: Zorg dat je iemand hebt die een goede gesprekspartner is voor Vabi en Tekenplus. Er komt meer bij kijken dan je denkt. En houd er rekening mee dat je na de oplevering van de BIM-modellen je deze ook moet bijhouden, en op een andere manier je gewend bent. Het verzamelen van data is slechts een momentopname. Als je dát hebt gedaan, begint het pas.

Voor Velison Wonen en vele andere woningcorporaties begint de digitale toekomst van vastgoedbeheer bij Tekenplus. Met de 3.700 woningen van Velison Wonen in Vabi Vastgoeddata heeft Tekenplus inmiddels 130.000 woningen als 3D BIM-model opgeleverd. Meer weten over wat Tekenplus kan betekenen voor de vastgoeddigitalisatie-uitdagingen van uw woningcorporatie? Ga voor meer informatie over BIM Made Easy en klantverhalen naar www.tekenplus.nl of stuur een mail naar info@tekenplus.nl.